需求量猛增 河南楼市被打了两针鸡血

今报网-东方今报 2017-07-26 11:52

一针鸡血注入了七月流火的郑州楼市。7月21日~24日,博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会举行,在这个高规格的会上,提到郑州人口密度为每平方公里1.5万人,在全国城市中排名第一,为北京的10倍!

第一针鸡血:人口密度全国第一

印象中,2013年11月,媒体曾经热炒,郑州的人口密度仅次于广州,位列全国第二!

但来自海南博鳌论坛上的数据显示,我国的人口密度较低,50个人口密度最高的省市中,人口密度最高的城市是郑州,每平方公里1.5万人,接下来是广州5900人,上海为每平方公里3800人,北京1500人。

为神马郑州人口密度最高?不是因为郑州人口全国第一,而是因为建成区面积与北京、上海、广州相比略小!

郑州人口密度第一的数据如何来的?笔者查阅了一下,发现还真不是空穴来风!今年6月2日,郑州市政府公布了郑州建成区最新数据:截至2016年,中心城区城市建成区面积为443.04平方公里,市域城市建成区面积合计为744.77平方公里。

而郑州的人口总数已经达到了1000余万人,用总人口除以建成区面积就得出每平方公里1.5万人的结论!

按这样的人口密度来看,北京的人口密度并不大,被称为“首堵”,是替郑州背锅了!

郑州人口密度全国第一,这是个让开发商感到振奋的消息。但还有一针鸡血继续给郑州楼市打气!

第二针鸡血:

未来三年需要7510万平方米住房

7月21日,在河南省房地产业商会举办的2017郑州国际地产联合采购大会上,河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京称:未来三年,郑州还有7510万平方米住房缺口!

赵进京的结论是这样得出的:

2016年郑州市人口690万(城镇人口),到2020年城镇人口是1025万人,新增人口是334万人,三年时间郑州市要增加300多万人,按照国家建设部规定的人均面积来算,未来新增的300多万人需要7510万平方米(住房)。

笔者以为,这两针鸡血不是让开发商精神一振的心灵鸡汤,而是有理有据的大数据。这两针有理有据的鸡血,让郑州楼市成为胜天半子的价值洼地,一些趋势性变化,也能从两针鸡血中显示出来:

1.拥堵严重 城市框架还得拉大

从人口密度来看,城市框架还得拉大!路网建设还得紧锣密鼓,包括中牟、荥阳被划为区都是指日可待的事情。有地产老炮认为,郑州周边50公里范围内,未来都有可能成为大郑州的一部分!

2.刚需还占据优势 但刚改的火苗已经出现

客观来说,与北上广相比,郑州在吸引高端人才方面不占优势,所以说,来郑州的以中低端人士居多。这就决定了刚需还是郑州楼市的主流。但由于郑州处于全国交通枢纽,人口门槛比较宽松,新增人口大多数还会是刚需,所以刚需楼盘还会有优势!

但在刚需占优的大背景下,刚改阶层的需求正在日渐成为主流,从最近几周的开盘去化来看,主打刚改阶层的几个新楼盘,都取得了不错的去化效果!

3.品质升级会成为未来的趋势

笔者近期在业内调研时发现,城中村村民,成为各大售楼部重点接待对象,为什么?

按说这些人都是手握城市核心地段几套甚至十几套房的房东,但是他们的子女包括他们自己看不中自己手里的房子,宁愿卖掉两套或三套安置房换一套高品质的房子!这说明有房阶层人士,在选择二套房或三套房时,会更倾向于品质及开发商的后续服务!

4.稳控房价面临较大压力 但政府手里有王炸!

人口密度大,未来增量人口巨大,这对稳控房价构成了较大压力,但政府手里有重磅筹码,抛出来就可以稳控市场!

媒体报道称,今年5月起,高达6000万平方米的安置房将逐步入市。但入市的节奏、体量掌控在政府手里,房价飙升,政府可以加快安置房入市,房价下行,政府可以放慢安置房入市。通过对安置房体量的调控,以及其他限制性手段,政府可以完成稳控房价的目标!

5.郑州已经被纳入首批租赁试点城市,买房才能落户的华山一条路将会演变为租购并举的两轮驱动!

在中央房住不炒的决策下,作为首批租赁试点城市的郑州,未来一定会推出租赁用地,倒逼部分开发商选择自持住宅物业。而部分中介机构也会在租赁政策的红利释放下,成为专门的住宅租赁公司。郑州楼市会从买房——卖房的单一交易场景,演变为租购并举的两轮驱动!

正是意识到政府调控的决心,变天了的大背景,郑州楼市的炒房客基本销声匿迹,部分有房票人士也开始观望。

在这样的新常态下,郑州楼市下行的拐点不会出现,但必然会出现倒逼开发商死磕品质,提高性价比的拐点,或将减少郑州楼市层出不穷的条幅维权现象。

答案很简单,如果某开发商盖的商品房还不如安置房,城中村房东们手里的6000万平方米安置房,就会抢了它的市场!让它成为孙宏斌们并购的猎物!

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需求量猛增 河南楼市被打了两针鸡血
2017-07-26 11:52     今报网-东方今报   我要评论 

一针鸡血注入了七月流火的郑州楼市。7月21日~24日,博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会举行,在这个高规格的会上,提到郑州人口密度为每平方公里1.5万人,在全国城市中排名第一,为北京的10倍!

第一针鸡血:人口密度全国第一

印象中,2013年11月,媒体曾经热炒,郑州的人口密度仅次于广州,位列全国第二!

但来自海南博鳌论坛上的数据显示,我国的人口密度较低,50个人口密度最高的省市中,人口密度最高的城市是郑州,每平方公里1.5万人,接下来是广州5900人,上海为每平方公里3800人,北京1500人。

为神马郑州人口密度最高?不是因为郑州人口全国第一,而是因为建成区面积与北京、上海、广州相比略小!

郑州人口密度第一的数据如何来的?笔者查阅了一下,发现还真不是空穴来风!今年6月2日,郑州市政府公布了郑州建成区最新数据:截至2016年,中心城区城市建成区面积为443.04平方公里,市域城市建成区面积合计为744.77平方公里。

而郑州的人口总数已经达到了1000余万人,用总人口除以建成区面积就得出每平方公里1.5万人的结论!

按这样的人口密度来看,北京的人口密度并不大,被称为“首堵”,是替郑州背锅了!

郑州人口密度全国第一,这是个让开发商感到振奋的消息。但还有一针鸡血继续给郑州楼市打气!

第二针鸡血:

未来三年需要7510万平方米住房

7月21日,在河南省房地产业商会举办的2017郑州国际地产联合采购大会上,河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京称:未来三年,郑州还有7510万平方米住房缺口!

赵进京的结论是这样得出的:

2016年郑州市人口690万(城镇人口),到2020年城镇人口是1025万人,新增人口是334万人,三年时间郑州市要增加300多万人,按照国家建设部规定的人均面积来算,未来新增的300多万人需要7510万平方米(住房)。

笔者以为,这两针鸡血不是让开发商精神一振的心灵鸡汤,而是有理有据的大数据。这两针有理有据的鸡血,让郑州楼市成为胜天半子的价值洼地,一些趋势性变化,也能从两针鸡血中显示出来:

1.拥堵严重 城市框架还得拉大

从人口密度来看,城市框架还得拉大!路网建设还得紧锣密鼓,包括中牟、荥阳被划为区都是指日可待的事情。有地产老炮认为,郑州周边50公里范围内,未来都有可能成为大郑州的一部分!

2.刚需还占据优势 但刚改的火苗已经出现

客观来说,与北上广相比,郑州在吸引高端人才方面不占优势,所以说,来郑州的以中低端人士居多。这就决定了刚需还是郑州楼市的主流。但由于郑州处于全国交通枢纽,人口门槛比较宽松,新增人口大多数还会是刚需,所以刚需楼盘还会有优势!

但在刚需占优的大背景下,刚改阶层的需求正在日渐成为主流,从最近几周的开盘去化来看,主打刚改阶层的几个新楼盘,都取得了不错的去化效果!

3.品质升级会成为未来的趋势

笔者近期在业内调研时发现,城中村村民,成为各大售楼部重点接待对象,为什么?

按说这些人都是手握城市核心地段几套甚至十几套房的房东,但是他们的子女包括他们自己看不中自己手里的房子,宁愿卖掉两套或三套安置房换一套高品质的房子!这说明有房阶层人士,在选择二套房或三套房时,会更倾向于品质及开发商的后续服务!

4.稳控房价面临较大压力 但政府手里有王炸!

人口密度大,未来增量人口巨大,这对稳控房价构成了较大压力,但政府手里有重磅筹码,抛出来就可以稳控市场!

媒体报道称,今年5月起,高达6000万平方米的安置房将逐步入市。但入市的节奏、体量掌控在政府手里,房价飙升,政府可以加快安置房入市,房价下行,政府可以放慢安置房入市。通过对安置房体量的调控,以及其他限制性手段,政府可以完成稳控房价的目标!

5.郑州已经被纳入首批租赁试点城市,买房才能落户的华山一条路将会演变为租购并举的两轮驱动!

在中央房住不炒的决策下,作为首批租赁试点城市的郑州,未来一定会推出租赁用地,倒逼部分开发商选择自持住宅物业。而部分中介机构也会在租赁政策的红利释放下,成为专门的住宅租赁公司。郑州楼市会从买房——卖房的单一交易场景,演变为租购并举的两轮驱动!

正是意识到政府调控的决心,变天了的大背景,郑州楼市的炒房客基本销声匿迹,部分有房票人士也开始观望。

在这样的新常态下,郑州楼市下行的拐点不会出现,但必然会出现倒逼开发商死磕品质,提高性价比的拐点,或将减少郑州楼市层出不穷的条幅维权现象。

答案很简单,如果某开发商盖的商品房还不如安置房,城中村房东们手里的6000万平方米安置房,就会抢了它的市场!让它成为孙宏斌们并购的猎物!

责任编辑: 田戈
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