楼市最佳买房时机是什么时候?

融360 2017-05-15 11:33

最佳买房时机是什么时候,怎么确定某个城市值不值得买房?

我想这两个问题是所有打算买房的人都希望知道的答案。

截止到目前,全国平均来看,楼市仍然是保持的单边上涨的行情。70城的数据也显示,虽然目前热门城市有点哑火,但随之而来的是更多二三线城市的活跃。买房这事,终究不能以全国平均行情来判断,具体到某个城市,买房又该遵循什么样的逻辑呢?

融360在微信后台也经常收到网友的提问,今天就来帮助大家分析分析,如何选择最佳的买房时机,买房又该怎么选择城市。

一直以来,影响楼市的主要有四大维度,政策、规划、人口、土地。政策和和规划是短期指标,人口是长期指标,土地影响的是楼市潜力。

政策层面

说我们的楼市是政策市,恐怕没有人持反对意见。从2011年到2017年。我们的房地产在整体上升的情况下经历了一个完整的小周期,“涨—跌—涨”。这期间政策也走完了一个周期,“紧—松—紧”。

这里以北京为例,我们梳理了政策对楼市的影响(当时主要的工具仍然是购房资格和贷款):

1、2011年,央行连续提高贷款利率,政策趋紧,平均房价从2.5万跌至2万左右。

2、2012年,央行开始降低贷款利率,政策宽松,平均房价从2万涨至3.6万左右。

3、2013年,政策趋紧,平均房价维持在3.6万左右。

4、2015年,连续降息,政策宽松,平均房价超过4万。

5、2016年,政策稳定,房价稳步增长。

6、2017年,政策收紧,房价停滞,但已至历史高位。

单从数据上来看,房价依然是跟着政策在走的。

2015年底,有个新词,叫“去库存”,什么意思,就是各地要努力卖房子,而当时几乎是这波行情的起点。可惜大家总是喜欢反向解读。不少人都丧失了最佳的购房时机,很多城市在这一轮都明显上涨,房地产洼地挨个被填平。这些城市包括以合肥、郑州等为代表的二线省会城市和三大城市群内部的卫星城。

政策的掌控力依然强大,房贷君依然坚信一点,房价之所以走入越调越涨的怪圈,并不是人们预期的强大,而是ZF可以接受这个结果。

所以,对于大多数人来说,还是跟着政策走吧。

规划层面

政策层面没有问题了,接下来就剩下挑选城市了,毕竟政策再好,也不可能惠及所有城市,否则也就不存在挑选的意义了。

挑选城市,一定要看规划,否则就是瞎买,规划说白了就是一个城市给人口所做的配套,包括两个层面,分别是产业和交通。

一个城市的房子是否有吸引力,规划很重要,产业能吸引人口定居,交通会改善内部居住体验。没有产业支撑的城市,房价基本上都是击鼓传花的游戏,有了产业支撑,房价涨得就有底气。

比如郑州,这座城市在2016年算是明星城市,即使到目前也是。它在规划层面的优势有以下几点:

1、 入选国家中心城市,中部地区除了武汉就是郑州了,这是规划层面最大的利好,不清楚的可以自行搜索“国家中心城市”。

2、 郑州定位为国际性综合交通枢纽,一个由2座航站楼、2条跑道、162条航线,6个火车站、2条铁路干线、6条高铁线、21条轨道交通、11条高速公路、72条BRT线路组成的。

3、 产业层面,郑州明确建立电子信息产业基地、汽车产业基地、高端装备制造基地、新材料产业基地、生物及医药产业基地、现代食品制造基地、现代家居和品牌服装产业基地七大产业基地。

人口层面

人口层面,可以关注这么几个数据。

第一个是总的人口流入量,长期维持净流入的都是不错的城市;

第二个是城市的主力购房人口的数量,这个较难得到,一般掌握在开发商手里,如果你能够搞到,那么对于判断城市和楼市有非常大的参考意义;

第三个是城市小学生数量的变化,小学生书数量变化的背后是城市的年轻度、活力、潜在购房需求等等。从另一个层面讲,孩子往往是买房背后真正的刚需,对楼市的支撑是刚性的。

土地和库存

土地影响的是一个城市房价能否持续上涨的长期指标,而库存则代表的是短期指标,对于土地供应潜力不足的城市,房价基本上长期看涨,而库存,则是短期行情的重要指标,库存量和消化速度,决定房价在短期内的爬升能力。

将库存与土地相结合,我们能得到下面这个结论: 一个城市如果库存不多,但土地供应潜力很强大,房地产长期涨幅会比较有限。反之,这座城市的房地产的基本面就比较好,值得购买。

确定了城市,看准了规划,就应该挑选房子了。对于购房者来,眼下该买什么房子?

很多城市的房子已经上了一个台阶,相对于当地的月收入而言,买房难度有可能增加了一倍甚至几倍。

在这种情况下,买房可以重点关注新区,多看看规划。就规划而言,一般会经历四个阶段,吹风—规划——动工——建成。第一个阶段会集体涨一波,规划确立的时候还会集体涨一波,后续建成后也会涨一波,掌握好节点,能够赚到,但推迟一个阶段,利润空间也就少一点,每提前一个阶段,规划变动的风险就越大一点,看各位自己选择了。

总体来看,规划区域一般都是一个城市的价值洼地,一旦规划变成现实,洼地也有没有了。

我们将一个城市房子的核心配套划分为4点,地段、教育、项目品质和交通。

同时符合这4点的,肯定是最贵的,也是最先涨起来的。

符合3/4的,第二轮涨起来;

符合2/4的,第三轮涨起来;

符合1/4的,最后一轮,但现在的人往往会在这一轮就开抢,手里钱太多,价值洼地太少,有一个概念就敢花钱抢先占坑。

对于购房者而言,融360的意见是,眼下买房不要贪大求全,满足最急迫和最核心的需求即可,找到这样的房子,果断下手。

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楼市最佳买房时机是什么时候?
2017-05-15 11:33     融360   我要评论 

最佳买房时机是什么时候,怎么确定某个城市值不值得买房?

我想这两个问题是所有打算买房的人都希望知道的答案。

截止到目前,全国平均来看,楼市仍然是保持的单边上涨的行情。70城的数据也显示,虽然目前热门城市有点哑火,但随之而来的是更多二三线城市的活跃。买房这事,终究不能以全国平均行情来判断,具体到某个城市,买房又该遵循什么样的逻辑呢?

融360在微信后台也经常收到网友的提问,今天就来帮助大家分析分析,如何选择最佳的买房时机,买房又该怎么选择城市。

一直以来,影响楼市的主要有四大维度,政策、规划、人口、土地。政策和和规划是短期指标,人口是长期指标,土地影响的是楼市潜力。

政策层面

说我们的楼市是政策市,恐怕没有人持反对意见。从2011年到2017年。我们的房地产在整体上升的情况下经历了一个完整的小周期,“涨—跌—涨”。这期间政策也走完了一个周期,“紧—松—紧”。

这里以北京为例,我们梳理了政策对楼市的影响(当时主要的工具仍然是购房资格和贷款):

1、2011年,央行连续提高贷款利率,政策趋紧,平均房价从2.5万跌至2万左右。

2、2012年,央行开始降低贷款利率,政策宽松,平均房价从2万涨至3.6万左右。

3、2013年,政策趋紧,平均房价维持在3.6万左右。

4、2015年,连续降息,政策宽松,平均房价超过4万。

5、2016年,政策稳定,房价稳步增长。

6、2017年,政策收紧,房价停滞,但已至历史高位。

单从数据上来看,房价依然是跟着政策在走的。

2015年底,有个新词,叫“去库存”,什么意思,就是各地要努力卖房子,而当时几乎是这波行情的起点。可惜大家总是喜欢反向解读。不少人都丧失了最佳的购房时机,很多城市在这一轮都明显上涨,房地产洼地挨个被填平。这些城市包括以合肥、郑州等为代表的二线省会城市和三大城市群内部的卫星城。

政策的掌控力依然强大,房贷君依然坚信一点,房价之所以走入越调越涨的怪圈,并不是人们预期的强大,而是ZF可以接受这个结果。

所以,对于大多数人来说,还是跟着政策走吧。

规划层面

政策层面没有问题了,接下来就剩下挑选城市了,毕竟政策再好,也不可能惠及所有城市,否则也就不存在挑选的意义了。

挑选城市,一定要看规划,否则就是瞎买,规划说白了就是一个城市给人口所做的配套,包括两个层面,分别是产业和交通。

一个城市的房子是否有吸引力,规划很重要,产业能吸引人口定居,交通会改善内部居住体验。没有产业支撑的城市,房价基本上都是击鼓传花的游戏,有了产业支撑,房价涨得就有底气。

比如郑州,这座城市在2016年算是明星城市,即使到目前也是。它在规划层面的优势有以下几点:

1、 入选国家中心城市,中部地区除了武汉就是郑州了,这是规划层面最大的利好,不清楚的可以自行搜索“国家中心城市”。

2、 郑州定位为国际性综合交通枢纽,一个由2座航站楼、2条跑道、162条航线,6个火车站、2条铁路干线、6条高铁线、21条轨道交通、11条高速公路、72条BRT线路组成的。

3、 产业层面,郑州明确建立电子信息产业基地、汽车产业基地、高端装备制造基地、新材料产业基地、生物及医药产业基地、现代食品制造基地、现代家居和品牌服装产业基地七大产业基地。

人口层面

人口层面,可以关注这么几个数据。

第一个是总的人口流入量,长期维持净流入的都是不错的城市;

第二个是城市的主力购房人口的数量,这个较难得到,一般掌握在开发商手里,如果你能够搞到,那么对于判断城市和楼市有非常大的参考意义;

第三个是城市小学生数量的变化,小学生书数量变化的背后是城市的年轻度、活力、潜在购房需求等等。从另一个层面讲,孩子往往是买房背后真正的刚需,对楼市的支撑是刚性的。

土地和库存

土地影响的是一个城市房价能否持续上涨的长期指标,而库存则代表的是短期指标,对于土地供应潜力不足的城市,房价基本上长期看涨,而库存,则是短期行情的重要指标,库存量和消化速度,决定房价在短期内的爬升能力。

将库存与土地相结合,我们能得到下面这个结论: 一个城市如果库存不多,但土地供应潜力很强大,房地产长期涨幅会比较有限。反之,这座城市的房地产的基本面就比较好,值得购买。

确定了城市,看准了规划,就应该挑选房子了。对于购房者来,眼下该买什么房子?

很多城市的房子已经上了一个台阶,相对于当地的月收入而言,买房难度有可能增加了一倍甚至几倍。

在这种情况下,买房可以重点关注新区,多看看规划。就规划而言,一般会经历四个阶段,吹风—规划——动工——建成。第一个阶段会集体涨一波,规划确立的时候还会集体涨一波,后续建成后也会涨一波,掌握好节点,能够赚到,但推迟一个阶段,利润空间也就少一点,每提前一个阶段,规划变动的风险就越大一点,看各位自己选择了。

总体来看,规划区域一般都是一个城市的价值洼地,一旦规划变成现实,洼地也有没有了。

我们将一个城市房子的核心配套划分为4点,地段、教育、项目品质和交通。

同时符合这4点的,肯定是最贵的,也是最先涨起来的。

符合3/4的,第二轮涨起来;

符合2/4的,第三轮涨起来;

符合1/4的,最后一轮,但现在的人往往会在这一轮就开抢,手里钱太多,价值洼地太少,有一个概念就敢花钱抢先占坑。

对于购房者而言,融360的意见是,眼下买房不要贪大求全,满足最急迫和最核心的需求即可,找到这样的房子,果断下手。

责任编辑: 田戈
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